Учредитель ГК «Центр строительных услуг» — об архитектурном облике облцентра.
«Почему мы строим города одни, а любим жить и отдыхать в других?»
Вопрос, вынесенный в подзаголовок не риторический. Ответ на него есть у учредителя ГК «Центр строительных услуг», победителя многочисленных профильных конкурсов, дипломированного выпускника бизнес-школы «Сколково» и участника федерального проекта «Лидеры России» Андрея Жеглова.
Андрей Вячеславович известен нашим читателям не только как секретарь первичной организации «Единой России», участник партийных праймериз и помощник депутата Ивановской областной Думы. Сегодня он выступает в своей основной роли крупного застройщика, члена Союза строителей и нескольких общественных советов по развитию строительной отрасли. Мы подняли непопулярную, но очень «больную» урбанистическую тему стратегии развития архитектурного облика г.Иваново и его окрестностей, и в частности, вопрос реновации в областной столице.
Идеи и инновации
Вид с набережной
— Андрей Вячеславович, давайте начнем с истоков. Как вы попали в строительный бизнес?
— Со второго курса Ивановского энергоуниверситета я подрабатывал на стройке подсобником, вскоре стал мастером. Говорю это затем, чтобы подчеркнуть: изначальных капиталов не было, да у нас и сейчас нет банковских кредитов. Вся компания построена с нуля.
— Какие наиболее значимые объекты в вашем портфолио?
— Из общественно-значимых проектов нашей команды отмечу областную филармонию на ул. Красной Армии, бывшую гостиницу «Центральная», где сейчас расположена часть подразделений администрации г. Иваново, здание налоговой инспекции, объекты здравоохранения.
— Но ведь это стратегические объекты, а компания ваша достаточно молодая, чуть более десяти лет на рынке. Почему вам доверяют?
— Во-первых, у нас профессиональная команда, которая постоянно повышает уровень квалификации по разным направлениям. Треть менеджеров прошла обучение по президентской программе в энергоуниверситете. К нам в офис приезжал читать лекции преподаватель из Высшей школы экономики, а руководящий состав прошел обучение в бизнес-школе «Сколково», в том числе и я. Командообразование и образование команды — во всех смыслах это ключ к успеху современной компании.
— У вас самого, насколько я знаю, опубликованы научные работы. Сложно в России науку применять на практике?
— В свое время меня приглашали учиться во Францию, Канаду и Америку, но я хочу жить здесь. Наша компания, где средний возраст сотрудников 30 лет, хочет строить город для себя и своих детей. Мы не собираемся покидать Иваново, но хотим сделать его красивым и комфортным для проживания. Есть ряд идей, однако я понимаю, что их реализация зависит от многих объективных и субъективных факторов.
К примеру, еще в вузе у меня была идея по запуску производства газобетона. В Иванове тогда никто не поддержал. Зато в Ярославле удалось найти понимание. Мой товарищ стал техническим директором ярославского ООО «Эко», а затем вошел в команду Дерипаски — отвечает у него за газобетонное направление по всей стране. Сейчас многие начали строить из этого материала. Вместе с питерскими физиками мы разработали узлы конструкций для малоэтажного строительства, став в своем роде первопроходцами в малоэтажном строительстве в ивановском регионе.
У нас применяется много новых технологий и в отделке. Например, нарекания всегда вызывает вентиляция, потому что СНИПЫ еще с советских времен. А наша команда нашла решение, как применять качественные немецкие технологии без увеличения стоимости квадратов жилья.
«Тихий берег» в комфортной Кохме
Вид с набережной
— Лично меня впечатлил эко-проект «Тихий берег» с благоустроенной набережной и собственным пляжем на Запрудке. Судя по описанию, это райский уголок!
— Кохма – единственный город в области, в котором население прибывает. Если раньше люди стремились проживать поближе к месту работы, то сейчас, когда технологии позволяют работать и дома, люди предпочитают жить в зеленых зонах, а не в центре Иванова, где шум и пыль. Представьте: можно никуда не ехать, все у дома — пляж, удочки, лодка, чистый водоем, а интернет дает возможность дистанционно решать многие рабочие вопросы. Кохомские власти, по моим сведениям, сейчас планируют поблизости и парк сделать. «Тихий берег», наверное, единственный проект, который проходит с точки зрения зеленых стандартов. В регионе есть только два эксперта в области зеленых стандартов: я и один из моих сотрудников. Мы проходили обучение в Минприроды, в Москве.
— Интересен порядок цен в таком эко-жилье…
— Вполне реальный, кстати. Удивительно, но квадратные метры в старых хрущевках в Иванове стоят значительно дороже, вот такой парадокс. Пятиэтажки «Тихого берега» имеют лифты, которые смогут обеспечить удобство для проживания социальных групп, включая мам с колясками и пожилых граждан. В регионе по большей части строится либо элитное жилье, либо совсем бюджетное, мы же стараемся делать городскую среду категории «комфорт», доступной для среднего класса. Наверное, только «Центр строительных услуг» в Ивановской области выполняет фасады из керамического кирпича. Эта технология позволяет сделать стены паропроницаемыми, что очень важно для здоровья человека. Нет духоты и ощущения сухости, как в старых постройках.
Нью-Барселона в Ивановском районе
— На Инвестсовете Ивановского района вы представили совершенно не типичный для региона проект «Новая Дерябиха-3». Такое ощущение, что над ним поработали европейские урбанисты!
— На создание этого проекта меня вдохновил главный архитектор города Барселоны. Мы с ним общались в Москве, после чего с коллегами задали себе вопрос: «Почему мы строим города одни, а любим жить и отдыхать в других?» Захотелось хоть на маленькой площадке сделать нечто интересное. Доказать, что с комфортом можно жить и у нас! При этом постараться сделать так, чтобы себестоимость жилья не выросла.
Понятно, что пора уходить от массовой типовой застройки, которую высмеял еще Эльдар Рязанов в культовой комедии «Ирония судьбы». Но в России, как оказалось, до сих пор актуальна проблема отсутствия архитекторов-урбанистов с незашоренным взглядом. Вернее, они есть, ведь и в Иванове их выпускают в политехническом университете. Но многие говорят, что ограничения на их творчество накладывают застройщики. Тогда я им сказал, вот вам площадка – дерзайте. Совместно со «Сколково» мы проводим конкурс, итоги которого будут подведены на конференции независимым жюри. Состязательный момент принес свои плоды, и творческий процесс пошел. (Подпись под фото: Один из концептуальных проектов «Новая Дерябиха-3»)
— У этого проекта есть и другая особенность, в нем применены IT-технологии, которые не характерны пока для Ивановской области. «Центр строительных услуг» и тут будет пионером?
— Я вхожу в экспертный Совет по разработке программы «Стратегия развития строительной отрасли Ивановской области до 2030 года». Хотелось донести до коллег, что новое качество жилья мы не получим без нового качества проектов, учитывающих тренды будущего, а именно BIM-технологии. Отечественным проектировщикам поэтапный переход на BIM-технологии рекомендует Минстрой. Проектное бюро, входящее в нашу группу компаний, активно осваивает это направление. BIM – это сверхточная информационная 3D-модель, позволяющая создать полное информационное описание предполагаемого объекта. Клиент или надзорный орган в любой момент сможет проверить его качество. В нашем проекте можно условно пройти пешком все замкнутое пространство микрорайона и подняться на крыши нетиповых домов самых оригинальных архитектурных форм, заглянуть в квартиры, школу, спортклуб, детский городок, дворы, свободные от машин, спуститься под землю к парковке, где предусмотрены розетки для подзарядки электромобилей. Это наглядный пример микрорайона будущего, где застройщик выступает в роли создателя образа жизни для жителей.
Застройка должна быть разумной
— Такое ощущение, что скоро граница Суховки, Дерябихи, Кохмы сотрется и будет один сплошной мегаполис Иваново.
— Вектор расширения областной столицы вы определили верно. Действительно, руководству Ивановского района и Кохмы, ГУП «Инвестиционному агентству Ивановской области» наша компания выражает особую признательность за понимание. Потому что всегда есть вопросы пограничного характера, где не все зависит от юридической подкованности застройщика и требуется волевое решение администрации. Особенно это касается объектов комплексной застройки, где появляется множество дополнительных нюансов.
— А точечной?
— По теме точечной застройки я общался с западными коллегами, все сходятся на мысли, что городское пространство также должно уплотняться. Это не значит, что должны вырубаться все зеленые насаждения. Либо на пустыре надо делать востребованный парк, который будет обслуживаться управляющей компанией, состоять на контроле у местного депутата и ТОСа. Если нет возможности благоустроить территорию, чтобы она не превратилась в место стихийной свалки и прибежище маргинальных лиц, она по всем законам урбанистики подлежит застройке.
— Почему в обществе выработалось негативное отношение к точечной застройке?
— Я приверженец комплексов, но точечную застройку не исключаю. Идею исказили и сделали негативным термином, потому что осуществляли ее наразумно. На одной территории могут оказаться разностилевые объекты разных застройщиков, есть и другие примеры.
Сейчас в Ивановской городской администрации создается орган архитектурного надзора, который будет согласовывать архитектурный облик зданий, этажность, размер, количество парковочных мест, необходимый набор учреждений на первых этажах. Надзор поможет не допускать больше ляпов в городском ландшафте.
— Что для вас комплексная застройка?
— Комплексное освоение территории нельзя понимать, как строительство нескольких домов на одном зеленом участке, без дворов и инфраструктуры. В моем понимании, это не комплекс. Комплексное освоение — это целая философия, когда создается определенный образ жизни, где продумано все до мелочей, это альтернатива точечной застройке, за которую люди в будущем, я уверен, будут голосовать рублем.
— Почему комплексная застройка ведется только на окраинах?
— Комплексное строительство в Иванове развивается крайне медленно. По сравнению с прошлым веком мало что изменилось. Как строили скучное типовое жилье, так и продолжаем, не учитывая требования рынка и мировые тенденции.
Ограничительные меры федерального законодательства привели к тому, что половина застройщиков в 2017 году ушла с ивановского рынка, оставшейся половине, видимо, суждено застраивать поля и окраины, по сути создавая новые трущобы — спальные кварталы.
В Москве уже и пятиэтажки сносят по программе реновации, а у нас в центре целые кварталы частного сектора, которые никак не развиваются. Инвесторы сюда не пойдут, потому что им важен внешний вид микрорайона и показатель плотности, траффик населения. Однако до сегодняшнего дня ивановские трущобы в центре города расселить не представлялось возможным. Всегда найдутся недовольные, при расселении кто-то обязательно попытается решить все свои социальные проблемы, завышая реальную стоимость жилья. У пожилых людей, при всем уважении, мотивация тоже понятная. Им требуется тишина и покой, не хочется ничего менять на закате жизни.
Власть не спешит поддержать идею реновации, опасаясь разбалансировки политической стабильности. К тому же еще проблемы дольщиков остаются неурегулированными, что превратило персону любого застройщика в политического изгоя.
Большинство моих коллег грандиозных идей по преобразованию Иванова тоже стараются не выдвигать, потому что окупаемость крупного проекта порядка 15-ти лет. Есть вероятность не увидеть его завершения. Однако поднимать тему, я считаю, надо и готов ее отстаивать во всех кабинетах.
— Для чего это нужно городу?
— Приведу пример — Иркутск, 130 квартал. Небольшой участок, около 4 гектар, расселили людей, реконструировали городское пространство в историческом стиле. При этом не стали строить новое жилье, здесь появились постройки для отдыха и работы. Сейчас этот квартал приносит около 10 % в бюджет всего города. В Москве об этом докладывало руководство КБ «Стрелка».
Если взять опыт новой Москвы, там разрешают возводить недвижимость в определенных пропорциях, чтобы помимо жилья создавались новые рабочие места: магазины, офисы, сервисы. Когда мы проектируем «Новую Дерябиху-3», я понимаю, что малый бизнес туда в большом количестве не придет. Надо создавать офисно-развлекательную инфраструктуру в центре города Иваново, куда специально привлекать граждан не требуется. В таком случае застройщик и средства найдет, прямые налоги от строительства поступят в бюджет.
Свет в конце тоннеля — закон
— Что делать? Есть выход из этого замкнутого круга?
— На наш взгляд, город можно развивать только комплексно. Решение я вижу в разработке и принятии закона Комплексного устойчивого развития территории (КУРТ) на областном уровне. Закон позволит цивилизованным путем решить проблему реновации. Если собственник не занимается развитием территории, то согласно закону, объявляется конкурс по подбору инвесторов. При этом взаимодействие инвестора и собственника сводится к нулю, чтобы исключить конфликт. Раньше оно было никак не регламентировано, действовали вымогательские схемы, угрозы, случались пожары. Далее, по законопроекту, администрация занимается расселением людей на деньги инвестора. Подчеркиваю, муниципалитет не вкладывает деньги. Граждане могут привлекать независимых оценщиков для оценки стоимости их имущества, а инвестор будет уверен, что его не коснутся социальные проблемы. Также инвестор уже заранее может договориться с представителями малого бизнеса о помещениях, которые они займут в проекте.
То есть КУРТ позволяет заблаговременно разработать всеобъемлющую концепцию и планомерно претворять ее в жизнь.
— У этого законопроекта всегда найдутся люди и «за», и «против». Как быть с оппонентами?
— Для этого его необходимо вынести на обсуждение общественности, архитекторов, урбанистов, футурологов. Помните, сколько шума было по поводу масштабной реновации в Москве, а сейчас в ходе обсуждений все вопросы решены, люди получили свои компенсации, наступила тишина. Мы всегда опираемся на мнение потенциальных клиентов, проводим социологические замеры, голосования, в том числе и через Интернет, и пришли к выводу, что КУРТ — это единственный механизм, который позволит нам планомерно строить концептуальные районы, а вцелом, современный архитектурный ансамбль города. И сделать это в рамках закона.
Источник: журнал «Власть. ИО», декабрь, 2017 года
