Эксклюзивное интервью с президентом группы компаний ЖСК, заслуженным строителем России.
Микрорайон «Видный» — пожалуй, самый крупный и быстро застраиваемый микрорайон не только Иванова, но и всего региона. Площадь только первой очереди домов составит 75,8 тысяч квадратных метров жилья! А еще будут Ледовый дворец, детский сад, школа, собственная внутриквартальная дорога и благоустроенная прибрежная зона.
Как создавался проект? Благодаря чему и кому он осуществляется такими темпами? Об этом президент Группы компаний ЖСК, заслуженный строитель России, лауреат премии правительства РФ по науке и технике Игорь Грингауз рассказывает в эксклюзивном интервью журналу «Власть. ИО».
— Игорь Аркадьевич, строительство в прибрежной зоне, сзади бывшего Камвольного комбината — это была ваша личная идея?
— Да. Возникла она четыре года назад. Выкупить у частных лиц земельные участки, которые ранее входили в садовые товарищества, принадлежавшие в прошлом Камвольному комбинату. Де-факто это была заброшенная и не используемая территория, с наличием свор диких собак, куч мусора и людей без определенного места жительства.
Многие меня отговаривали. Расчистить территорию и с нуля построить высотное комфортабельное жилье, протянуть коммуникационные сети, не имея возможности брать кредиты! Но, написав бизнес-план, я принял для себя решение. Это интереснейшая задумка, и от того, насколько тщательно и профессионально к реализации этой идеи подойти, зависел и результат ее воплощения. Кроме профессионального и жизненного опыта, у меня есть определенная «чуйка», которая меня очень редко подводит. И мы приступили к этому масштабному проекту.
— Что этому способствовало?
— Во-первых, нам сразу повезло: собственники участков пошли нам навстречу и согласились в счет оплаты земли брать квадратные метры в первых пяти очередях строительства равными долями. Хотя цены были достаточно недорогие – 120-150 тысяч за сотку.
Во-вторых, мы традиционно работали с опытной компанией проектировщиков – это компания «Куб» (Михаил Недзельский и Павел Соколов). Специалисты помогли нам тщательно проработать все «на бумаге» — от проектно-изыскательских работ до подготовки документации на строительство. И они тоже на первом этапе согласились принять оплату квадратными метрами. Огромное спасибо им за понимание и терпение.
Но самое главное – как строить. Нам пришлось потратить огромные деньги на проектно-изыскательские работы. Мы строим в городе, и нужно было согласовать все инфраструктурные вопросы с властями города и области.
Первую встречу я провел с Павлом Коньковым. Рассказал ему о бизнес-идее, экс-губернатор поддержал. Уже подробно, с деталями, обсудили план строительства с заместителем губернатора (а ныне – мэром города Иваново) Владимиром Шарыповым, он отнесся к идее положительно и пообещал всяческую административную поддержку. Я приводил примеры застройки больших комплексов. Ведь себестоимость наших объектов – это порядка 5 миллиардов рублей!
— Власть ведь должна поддерживать таких инвесторов?
— Именно. Мы привлекаем инвестиции, а власть, заботясь о жителях города, во многих вопросах может помочь.
Сначала в проекте было четыре этапа застройки, один из которых подразумевал и расселение частных домов. После консультаций и общественных слушаний мы поняли, что жители соседних улиц не готовы переезжать даже в благоустроенные квартиры рядом с их домами. Поэтому план застройки изменили.
Проект получил одобрение у жителей всех близлежащих районов на нескольких слушаниях. Мы подписали с властью «дорожную карту». Строительство сетей за счет городского бюджета, к сожалению, в условиях дефицита нереально. Зато мэрия города и областной департамент строительства провели большую работу по подготовке документации для участия в федеральных программах.
Это и строительство дороги от улицы Павла Большевикова до Соликамской протяженностью 1,3 км стоимостью порядка 140 млн рублей. И инфраструктурные проекты. Жители такого большого района не могут обойтись без этого. Поэтому сразу же, получив одобрение наших властных структур, мы включили в проект строительство детского сада на 240 мест с ясельной группой на 80 мест стоимостью 150 млн рублей. Он будет введен в эксплуатацию в 2022 году. Город включил в план работ следующего года финансирование ПСД на строительство школы на 500 учащихся. Обсуждается и вопрос строительства муниципальной поликлиники.
— А изюминкой станет Ледовый дворец, возводимый «Газпромом»?
— Благодаря поддержке правительства области и администрации города, мы сформировали концепцию строительства современного комфортного микрорайона в 112 тысяч кв. м жилья. Что и позволило участвовать в федеральных программах. Смогли аргументированно убедить, в том числе, и представителей компании «Газпром» выбрать нашу площадку для строительства Ледового дворца с двумя плавательными бассейнами. Именно микрорайон «Видный» показался им наиболее перспективным для строительства такого важного городского объекта. Сейчас строительство Дворца – на завершающей стадии.
— Думали ли вы четыре года назад, что сейчас уже в третий дом будут заселяться ивановцы?
— Да, начали мы практически с нуля. И когда закладывали первый блок, когда отец Никандр освящал строительную площадку, я думал лишь о том, чтобы возвести первую коробку 18-этажного здания и начать продажи. Но этот микрорайон ждали! В апреле 2018 года получено разрешение на строительство блока «А». А 24 мая была уже зарегистрирована первая сделка!
А ведь наша семья прошла почти через 6 лет судебных тяжб. Попытки рейдерского захвата должны были повлиять на имидж компании. Но 19 лет безупречной работы строительной компании и сети клиник «Миленарис», качество ранее построенного (и всегда в срок!) жилья, наш принцип передачи квартиры с подключенными по постоянной схеме источниками питания в течение месяца-двух после сдачи здания в эксплуатацию – об этом в Иванове все знают. Мы работаем «в белую» не только по зарплатам, но и по подходам к проектированию. Наши аргументы основаны на действующих актах и законах. Нас слышат все ветви власти. Мы одна из немногих строительных компаний, которая содержит на постоянной основе монтажников, каменщиков, сантехников, сварщиков. У нас коллектив постоянный – люди работают по 15-19 лет. Текучки нет вообще.
И люди доверяли и продолжают доверять нам. Продажи квартир в микрорайоне «Видный» пошли в космических масштабах. Квартиры во всех первых домах – литеры «А», «Б» и «В» — были выкуплены до завершения строительства. Блоки «А» и «Б» в результате были введены досрочно, и люди уже получили комфортное благоустроенное жилье. Сейчас завершается строительство блока «В» — и ни одной непроданной квартиры в нем нет!
Дома получились очень красивые, добротные. Мы разработали специальную концепцию безопасности при строительстве котельных: они стоят отдельно, а не расположены в домах. Нашли в этой сфере партнера – специализированную организацию с большим опытом. Они выступают в качестве не только подрядчика, но и инвестора. Котельные строят за свой счет и будут их обслуживать в дальнейшем.
Надеемся, что к концу этого года будет закончено строительство дороги. В связи с этим с 2022 года будет организовано автобусное сообщение – в «Видный» будет ходить новый маршрут. Городу это тоже выгодно, дорога позволит частично разгрузить улицу Куконковых.
Около наших домов обязательно появляются современные детские игровые площадки – пример можно увидеть в нашем комплексе на улице Ленинградской.
— А что дальше? Какими будут новые дома?
— Мы продолжаем строить по принципу одновременного возведения трех домов. Когда у одного дома закладывается фундамент, у второго должен быть закончен монтаж каркаса, а в третьем – закачиваться отделочные работы.
Блок «Д» — 17-этажный дом, 7200 кв. м жилья, комфортная высота потолка 2,75 м, с хорошим объемно-планировочным решением квартир. Особенность этого дома – окна со 100-процентным открыванием всех створок. На каждом этаже заложена шумоизоляционная плита. Продолжаем придерживаться концепции, что утеплитель в высотных домах может использоваться только негорючий – это минеральная плита. Запроектированы лифты повышенной скорости 1,6 м в секунду.
Уже не первый год мы придерживаемся принципа – наши подрядчики становятся партнерами управляющей компанией и обслуживают свои сети гарантированно 5 лет. При закупке материалов и их монтаже подрядчик заинтересован в качестве, так как гарантийные затраты понесет сам.
Как только дом принят, в нем есть электричество, горячая вода, телефон, телевизор, Интернет. Наши партнеры из компании «Комтел» свои сети прокладывают только в подземных каналах, и провода не зависят от ветра и снега. Мы – одна из немногих компаний, которая сдает на госкомиссию дома со стопроцентно подключенными сетями по постоянной схеме. 99,9% квартир мы передаем дольщикам в течение 30-35 дней.
В завершение хочется сказать, что комплекс возводится в экологически чистом спальном микрорайоне, где и взрослые, и дети могут спокойно отдыхать.
— Люди доверяют, но и власть помогала и продолжает вам помогать. Как так получается?
— Смотрите. Мы заказали и оплатили проектно-сметную документацию всего проекта планировки. Причем по разным просьбам переделывали и оплачивали его 3 раза. Если наш земельный участок непосредственно под строительство равнялся 4 гектарам, то проект планировки, межевания и изыскательских работ мы сделали на 75 га. Выкупили часть земли, необходимой для строительства дороги и детского сада. Сделали проект самой дороги, детского сада. Софинансируем снос гаражей, которые попадают в зону строительства дороги. В рамках софинансирования строительства инфраструктурных объектов наши затраты уже составили порядка 25 млн рублей.
Во второй очереди строительства – прибрежная территория, где будет размещено 25 тысяч кв. м 5-этажной жилой застройки комфорт-класса. Это будут здания из глиняного кирпича по три-четыре квартиры на этаже, с вынесенными парковками, с прекрасными детскими тематическими площадками, с огражденной территорией. Что важно — этот земельный участок будет передан ЖСК в рамках закона №20-ФЗ — без конкурса, а застройщик определенное количество квартир отдаст городу.
Надеемся, что со временем удастся организовать очистку и облагораживание береговой зоны Уводи с организацией лодочной станции и пляжа. Это тоже вклад в развитие города.
Третья очередь строительства – два 17-этажных дома порядка 15 тысяч кв. м, также в рамках №20-ФЗ, но конструктивно-планировочное решение, как у первой очереди строительства.
— Строители в последнее время больше жалуются на проблемы.
— Они есть у всех, но есть ряд вопросов, которые являются стратегическими ошибками федеральных властей, на которые мы повлиять не можем. Сегодня наша компания строит жилье по новому законодательству. Второй дом получил проектное финансирование от «Промсвязьбанка». У нас сложились реально рабочие профессиональные отношение с представительством банка. Но есть, конечно, вопросы к организации работы банковской системы в целом, связанные со сроками рассмотрения проектов и выделения кредитных средств. Кредит мы получаем не ранее чем через 6-7 месяцев! По блоку «Д» на момент получения первых денежных средств от банка на эскроу-счетах деньги наших дольщиков находились, не работая на строительный бизнес, а принося прибыль банку. На блоке «Е» 120 млн рублей наших дольщиков на эскроу-счетах четвертый месяц работают на банк, а финансирования нет. И так практически у всех застройщиков. Хотелось бы со страниц журнала «Власть» обратиться к органам нашей власти: необходимо что-то концептуально менять. Кредит компаниям с многолетним опытом безупречной работы на строительном рынке должен выдаваться за 2-2,5 месяца. Будем надеяться, что нас услышат!
В завершение беседы хочу поздравить всех строителей Ивановской области с прошедшим праздником, пожелать успеха, терпения и удачи. С уважением, президент группы компаний ЖСК, заслуженный строитель России, лауреат премии правительства РФ по науке и технике Грингауз Игорь Аркадьевич.
— Игорь Аркадьевич, а вы не хотели ли бы в следующем номере журнала продолжить тему проблем в строительстве?
— Поживем, увидим.
— Спасибо за интервью.
(Источник: журнал «Власть ИО», сентябрь 2021)
